【結局想都不敢想】業委會攆走“物業”,搞小區“自治”
發布時間:2021-06-10 15:32:16 發布人:襄陽物協 瀏覽次數: 122

先說結論

結局糟糕的可能性很大

如果是高層住宅小區

結果一定是

死多活少!


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首先,業委會攆走“物業",僅從表述來看,就不合規。終止委托物業服務權利在于業主大會,權在于全體業主,業委會沒有權利,在這點上,就做錯了。


其次,業委會這個“攆″怎么看就不像一個好詞兒,因為沒有什么介紹,所以不予評判。用世俗可以理解的例子,夫妻鬧離婚,那是要經法院或者是民政局辦理相關手續,不是說把對方趕出家門去就算完了的。


咱們來說說小區“自治”

其結局會如何?


首先,自治這個詞兒用得不準確。按你所說,小區有了業委會就已經算自治,相當于業主成立了一個常設機構,由他們出面組織操持日常管理監督小區的物業,重大的事情還是由業主大會來拍板決定。所以前面說業委會趕走物業,屬于越權,除非業主大會給予明確的授權,否則業委會的這個決定無效。


其次,提問人說的自治,從術語上來說應是自管,這個更準確。小區實施自管,是業主的權利,從法律上來說,是沒有問題的。有問題的是出面自管的這些人有沒有這個能力,有沒有這個耐性堅持下去。


物業管理不是一天兩天的事兒。大家知道買房子,特別是民宅使用期限一般是70年。我們少說一半吧30年,小區是不是就這樣自管堅持下去,提問人沒有描述,筆者也不做過多的評價。


需要提出的問題是:


一、小區哪里能湊出一套專業人員的班子?這些人員是小區業主主動報名毛遂自薦的嗎?看大門掃地的這些簡單活計,就不說了,消防值班呢?高壓配電值班員呢?低壓維修電工呢?消防設施維護呢?弱電智能化呢?當然,按照概率來說,小區業主中總該有幾個高低壓電工,各類的工程師也該有吧(筆者住的那個小區,至少有兩個物業經理。)那請問:他們表示能夠為小區志愿奉獻嗎?


有人會說小區沒有專業人員,我們可以從外面請吧。當然是可以的,請來的人總要管理吧,擔當管理的人要比請來的人要懂吧?如果一個外行領導幾個內行會出什么事兒?


二、請來這些專業人員,無論是內部的業主,還是外請的工人,他們辭職不干,或者撂挑子了,有什么辦法接續上?小區會有充足的備份人員頂替嗎?


外請的人員還好約束,不聽話扣工資唄。那么內請的業主呢?人家本來就是奉獻,有點頭疼腦熱,耍一點小性子,早上不干了怎么辦呢?隔壁老王又沒有拿小區工資,你能拿老王怎么辦?老王已經起不了床啦,血壓居高不下,你們大家伙兒忍心嗎?老王萬一出了什么事兒?有哪些人會承擔責任?


你認為隔壁老王、樓下的老李,每天三班倒看大門兒能堅持多久?


三、如果是因為物業費開支比較高而攆走的物業,自管如何能做到降費降開支?這個問題就很難講,小區搞自管,如果是業主耿耿于懷物業費收費標準高,想通過自管這個方式節省物業管理成本是可行的。但是有先決條件的。


1、通過高超的管理技術,降低綜合管理成本。比如說像在淘寶上淘到一件又便宜又實惠的東西那樣,找到又便宜又好的保安公司、保潔公司,禮貌熱情,服務周到還實惠。筆者不能認為且說沒有,但一定要用心找。


2、通過志愿業主大量的義務付出來節省物業費用。這一點可行性比較高,小區業主達成共識,很多人卷起袖子自己干活,看門掃地抹桌子,東西壞了,大家搭把手,自己貼點錢買個燈泡啥的。


由于不是按照市場價格支付給志愿者勞動報酬,自然會節省大量的人工費用。只要業主們達成一致,有人站出來干而且能夠堅持下去,就沒有什么大問題。所以筆者說這個可行性比較高。


四、業主充分醞釀了小區自管如果失敗,其后果都愿意承擔了嗎?做一件事情沒有百分之百成功,總有失敗的可能。自管如果失敗,會出現一些不可逆轉的現象:設施設備野蠻操作缺乏保養,銹蝕損壞;園區景觀綠化損失待修復;治安盜竊引發的矛盾增加,這不是不可能。舉個通俗的例子說,因為隔壁老王看門的那一晚,某家報失被竊了,那你覺得被偷的那家和隔壁老王關系還能夠和和氣氣嗎?


就說這么幾條吧。如果前面幾點不認可,再說其它的也聽不進去,看不下去的。


如前面幾個問題,都能很好有效地解決,那么,小區自管還是有很大的成功性的,特別是規模不大的多層住宅區。





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