關于進一步加強住宅小區物業管理工作的通知
發布時間:2021-07-07 10:55:03 發布人:阿寧 瀏覽次數: 122

關于進一步加強住宅小區物業管理工作的通知


索?引?號01104325X/2021-30931分????類城鄉建設(含住房)
發布機構湖北省住房和城鄉建設廳發文日期2021-06-09
文????號鄂建文〔2021〕11號效力狀態有效
文件名稱關于進一步加強住宅小區物業管理工作的通知


各市、州、直管市、神農架林區黨委政法委、文明辦、發改委、經信局、公安局、民政局、司法局、財政局、人社局、自然資源和規劃局、生態環境局、住建(房管)局、城管委(局)、商務局、衛健委、應急局、市場監管局、各銀保監分局、直管組:

為貫徹落實住房和城鄉建設部等部門《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》(建房規〔2020〕10號)、《關于推動物業服務企業加快發展線上線下生活服務的意見》(建房〔2020〕99號)、《關于推動物業服務企業發展居家社區養老服務的意見》(建房〔2020〕92號)等文件精神,進一步加強和改進住宅小區物業管理工作,提升住宅小區治理水平,建設和諧美好家園,現就有關事項通知如下。

一、深化黨建引領,充分發揮各級黨組織作用

(一)強化物業行業黨組織建設。加快推進省、市、縣三級物業行業黨(工)委建設,健全物業行業黨建領導體制和工作機制。采取單獨建、聯合建、掛靠建和選派黨建指導員等方式,推動符合條件的物業服務企業黨組織應建盡建,提升物業服務企業黨的組織和黨建工作覆蓋面。物業服務企業黨組織接受物業行業黨(工)委和街道(鄉鎮)、社區黨組織的工作指導。

(二)加強小區黨組織建設。推進黨的組織和工作向居民小區(網格)、樓棟延伸。小區黨組織在基層黨組織領導下,協助街道(鄉鎮)、社區居委會開展業主委員會組建換屆、矛盾糾紛化解、服務小區居民等工作。有正式黨員的業主委員會成立黨的工作小組,接受小區黨組織領導。將黨的領導寫入業主委員會議事規則和管理規約,日常工作事項由黨的工作小組先議,再提交業主委員會或業主大會討論、決策。

(三)建立黨建聯建機制。推動社區物業黨建聯建,規范小區黨建活動,依托物業服務企業、業主委員會工作場所或公共空間,建立小區黨群服務驛站,設置居民議事室、便民服務代辦點等場所,為群眾提供家門口的服務。推行“雙向進入、交叉任職”,積極推薦符合條件的社區“兩委”成員、社區專職工作人員通過法定程序兼任業主委員會成員,推薦符合條件的社區“兩委”成員、小區黨組織成員兼任物業服務項目義務質量總監,吸納優秀物業服務企業黨員負責人擔任社區黨組織兼職委員。

二、健全自治主體,提升居民自我管理意識

(四)加強業主委員會自身建設。街道(鄉鎮)、社區負責指導成立業主大會籌備組、業主委員會組建改選小組,加強對業主委員會的人選推薦和審核把關,注重推薦符合條件的“兩代表一委員”、社區“兩委”成員、社區專職工作人員、小區黨組織成員、黨員業主等參選業主委員會委員,提高業主委員會成員中黨員比例,一般不低于50%,主任一般由黨員擔任。對暫不具備成立業主委員會條件的,街道(鄉鎮)、社區應根據工作實際指導小區業主成立小區自管組織,作為過渡性機構代行業主委員會職責。探索建立業主委員會成員履職負面清單,出現負面清單情形的,街道(鄉鎮)、社區應暫停該成員履行職責,提請業主大會終止成員資格并公告全體業主。

(五)提升業主委員會履職能力。探索引入第三方機構協助開展業主委員會組建及換屆改選、日常運行、物業矛盾糾紛調處、業務培訓等工作。業主大會可根據法律法規規定,通過議事規則和管理規約約定,授權業主委員會行使一定額度內業主共有部分經營收益支出、住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)使用決策權力,授權業主委員會建立專職執行秘書制度,明確工作職責和薪酬標準,提高業主委員會履職能力和專業化服務水平。業主委員會應當督促業主遵守法律法規、議事規則、管理規約和業主大會決議,對業主違規違約行為進行勸阻,指導業主配合相關部門積極參與社區治理。引導業主按時繳納物業服務費,探索定期在小區顯著位置公告業主繳費情況,對多次催交仍拖欠物業費、維修資金的業主,可根據管理規約規定的相應措施進行催交,并協助物業服務企業通過司法途徑解決。探索將惡意拖欠物業費、維修資金的行為納入個人信用記錄。

(六)加強對業主委員會的監督。健全群眾參與機制,業主委員會應當定期召開會議,在決定物業管理有關事項前,應公開征求業主意見,報告社區黨組織和居民委員會并聽取其建議。社區(小區)黨組織要發揮群眾優勢,指導業主委員會建立業主接待日、業主議事會等自治載體,引導業主有序參與小區治理,完善業主評議機制,定期組織業主代表評議業主委員會履職情況,結果作為業主委員會改選調整的重要依據。業主委員會作出違反法律法規和議事規則、管理規約的決定,街道(鄉鎮)查實后應責令限期整改,拒不整改的依法依規撤銷其決定,并公告業主。業主委員會不依法履行職責,嚴重損害業主權益的,街道(鄉鎮)、社區應指導業主大會召開臨時會議,重新選舉業主委員會。對業主委員會成員在履職中涉嫌違法犯罪的,司法部門應當依法嚴肅查處。

三、強化協同共治,提升小區綜合治理水平

(七)落實街道(鄉鎮)綜合管理屬地責任。街道(鄉鎮)要切實履行住宅小區綜合管理屬地責任,建立物業管理聯席會議制度,統籌公安、民政、自然資源、環保、住建、城管、市場監管等職能部門和供水、供電、供氣等專業運營單位,定期協調解決住宅物業管理重難點問題。依法依規監督物業服務企業履行職責,指導開展物業承接查驗,監督物業管理項目有序交接。突發公共事件期間,街道(鄉鎮)應指導物業服務企業開展應對工作,給予必要的物資和資金支持。委托物業服務企業承擔公共服務事項的,應當向物業服務企業支付相應費用。

(八)推動執法管理服務進小區。完善“街道(鄉鎮)吹哨、部門報到”“社區吹哨、黨員報到”機制。明確部門和單位職責清單,壓實工作責任,推動公安、自然資源、環保、住建、城管、市場監管等職能部門以及供水、供電、供氣、通信、有線電視等專業運營單位執法管理服務進小區。推動城市管理服務向住宅小區延伸,依托城市綜合管理服務平臺,建立群眾反映問題的受理處置機制,及時依法處理群眾反映強烈的突出問題。將街道(鄉鎮)履行住宅小區綜合管理職責、相關主管部門履行監管執法職責情況作為改善社區生活環境、提升社區管理服務水平的工作內容,納入文明城市創建工作要求。

(九)加強聯動機制建設。以小區為單位,加快健全社區黨組織領導下的社區居委會、業主委員會、物業服務企業“三方聯動”機制。社區居委會要成立環境和物業管理委員會,督促業主委員會(小區自管組織)、物業服務企業履行職責。建立健全聯席會議、協同聯動、公示通報、評議監督等制度,強化承諾和履諾監督管理,推動要事聯議、矛盾聯處、事務聯辦、服務聯評,著力提高物業管理服務質量,不斷提升居民自治水平。加強“三方聯動”機制運行情況督促指導,定期組織評選“三方聯動”工作中的典型經驗,及時總結推廣。

(十)建立人民調解制度。充分發揮人民調解工作在防范和化解物業服務矛盾糾紛中的積極作用,構建人民調解、行政調解、司法調解相互聯動、相互銜接的物業管理矛盾糾紛調解工作模式,以現有的人民調解組織為基礎,逐級建立物業管理矛盾糾紛人民調解組織,充分發揮社區法律顧問、物業行業專家、下沉黨員干部等作用,加強物業服務法規政策的宣傳教育,引導人民群眾依法理性表達利益訴求,及時解決住宅小區各類物業管理矛盾糾紛。

四、加強行業監管,提升物業服務水平

(十一)擴大物業管理覆蓋范圍。按照“提升專業化物業、規范自治型物業、覆蓋棄管小區”的思路,逐步擴大物業管理覆蓋面。街道(鄉鎮)、社區要結合老舊小區改造,通過選聘市場化服務企業、成立公益性物業服務實體、引入社會資本管理等方式,引導居民因地制宜選擇物業服務模式,推動建立物業管理長效機制。鼓勵物業服務企業統一管理在管項目周邊老舊小區。對暫不具備專業化物業管理條件的住宅小區,采取社區居委會托管、社會組織代管或居民自管等方式,逐步實現物業服務管理全覆蓋。

(十二)建立信用管理和信息公開公示制度。建立物業服務企業、物業服務項目經理信用信息管理制度,根據合同履行、投訴處理、日常檢查和街道(鄉鎮)意見等情況,采集相關信用信息,依據信用狀況,實行信用分級分類監管,強化信用信息在前期物業招標投標、業主大會選聘物業服務企業、政府采購等方面的應用。物業服務企業應當落實“四公開”制度,在小區顯著位置公開物業服務人員、服務內容及標準、服務收費價格、報修方式等,通過網絡等方式告知業主公示內容。物業服務企業不得收取公示收費項目以外的費用,對相關價格違法行為依法嚴厲查處。

(十三)加強物業市場全過程監管。加強物業服務企業登記注冊信息部門共享,督促指導物業服務企業全面落實物業管理“五大備案”制度,即物業管理區域、前期物業招投標、前期物業服務合同、承接查驗協議、物業服務合同等備案管理制度。引導業主委員會通過公開招標方式選聘物業服務企業。完善物業服務質量考評機制,組織開展物業服務企業服務質量的考核、評價,結果作為物業服務企業選聘、續聘的重要依據,及時公布物業服務企業考核評價結果,推動形成優勝劣汰的市場環境。對嚴重違法違規、情節惡劣的物業服務企業和直接責任人員,依法清出市場。

(十四)提升物業服務質量和從業人員素質。落實物業服務企業服務質量主體責任,提升物業服務水平。引導物業服務企業牽手幫扶自管物業小區,協助規范自管小區物業管理質量。發揮物業行業協會作用,加強行業自律管理,制定物業服務規范和等級標準,建立和完善物業服務企業及其從業人員的自律制度,開展職業技能培訓和競賽,開展達標評級活動,提高從業人員整體素質和技能水平。組織開展最美物業人宣傳選樹活動,增強從業人員榮譽感和歸屬感。

(十五)完善物業服務價格調整機制。住宅前期物業服務收費實行政府定價,收費標準由價格主管部門會同同級住建主管部門制定并公布基準價及浮動幅度,建立動態調整機制。住宅前期物業服務以外的價格由市場競爭產生,實行市場調節。實行市場調節的物業服務收費應當遵循合理、公開及費用與服務質量相適應的原則,由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。物業服務企業不得擅自調整約定的收費標準,引導業主與物業服務企業通過合同約定物業服務價格調整方式。鼓勵物業行業協會或通過委托第三方評估機構監測并定期公布物業服務成本信息和計價規則,供業主和物業服務企業協商物業費時參考。

五、加大扶持力度,推動物業服務向生活服務業轉型

(十六)構建智慧物業管理服務平臺。鼓勵物業服務企業運用5G、互聯網、物聯網、云計算、大數據、區塊鏈和人工智能等技術,建設智慧物業管理服務平臺,對接城市信息模型(CIM)和城市運行管理服務平臺,鏈接各類電子商務平臺,以智慧物業管理服務平臺為支撐,打造物業管理、政務服務、公共服務和生活服務應用,提升物業智慧管理服務水平。

(十七)提升設施設備智能化管理水平。鼓勵物業服務企業以智慧物業管理服務平臺為支撐,對住宅小區設施設備進行數字化、智能化改造,運用傳感器、全球定位、紅外感應等裝置和技術,全面感知、識別和記錄水、電、氣、熱、消防、安防、電梯、管線等重要設施設備運行數據,結合大數據分析,實現智慧預警、智慧研判、智慧派單、智慧監督,及時防范化解風險。依法依規推動智慧物業管理服務平臺與各類政務服務平臺、公用事業服務平臺相關資源、信息的協同和共享。

(十八)促進線上線下服務融合發展。探索將物業服務業作為生活服務業,納入現代服務業發展范圍。鼓勵有條件的物業服務企業在做好物業基礎服務的同時,為家政服務、電子商務、居家養老、快遞代收等生活服務提供便利,盤活小區既有公共房屋和設施,優先用于社區公共服務,積極推行“物業服務+養老服務”居家社區養老模式。推動物業服務線上線下融合,促進物業服務企業由物的管理向居民服務轉型升級。按照先試點探索、后全面覆蓋的模式,2021年,武漢、孝感兩市作為試點城市先行探索物業服務智慧化相關工作,力爭年底前形成可復制、可推廣的實踐經驗,以點帶面,加快促進全省智慧物業建設。

六、規范維修資金管理,提升使用效能

(十九)加大維修資金歸集力度。嚴格落實維修資金歸集政策,確保新建商品房維修資金應繳盡繳。探索新建商品房在辦理網簽備案時,由建設單位代為足額繳納維修資金,購房人在辦理房屋交付使用手續前向開發建設單位交納該住宅專項維修資金。結合維修資金專項審計反饋問題,舉一反三,開展常態化維修資金歷史欠繳項目的追繳工作。建立、完善維修資金續籌機制,引導業主通過自治規約的方式,自我決策、自我管理,消除續籌障礙。逐步實行商品房與已售公房維修資金并軌管理。

(二十)暢通維修資金使用渠道。優化維修資金使用流程,簡化申請材料,縮短審核時限。深化業務培訓,加強工作指導,提高業主委員會在維修資金申請使用中的組織能力、決策能力和執行能力。建立緊急維修事項清單,完善維修資金應急使用程序和代修程序,對符合條件的,依法落實應急維修和代修。加強維修資金工程的監督管理,維修工程竣工后,應當公開維修資金使用額度,依法嚴肅查處工程造價、監理、招標、質量等違法違規行為。探索維修資金購買電梯安全責任保險。

(二十一)完善維修資金監管機制。規范維修資金財務管理,嚴格執行維修資金財務管理和會計核算制度。按照客觀、公正、科學的原則,制定綜合評分指標和標準,采取集體決策方式或競爭性方式選擇資金存放銀行,控制專戶管理銀行數量。探索提高資金收益水平的新路徑。加快維修資金管理信息系統建設,持續進行維修資金數據清理,方便業主實時查詢。逐步推行在線交存、電子票據等便民服務,提升服務效能。

加強和改進住宅小區物業管理是保障和改善民生、創新基層社會治理的重要舉措,各地各部門要高度重視,切實加強組織領導,強化工作措施,加大宣傳引導力度,落實工作責任,研究出臺配套政策措施,確保本通知確定的各項任務落到實處。省住建廳將會同相關部門對各地貫徹落實情況進行評估,及時總結推廣各地經驗做法。

省住房和城鄉建設廳

省委政法委

省文明辦

省發展和改革委

省經濟和信息化廳

省公安廳

省民政廳

省司法廳

省財政廳

省人力資源和社會保障廳

省自然資源廳

省生態環境廳

省商務廳

省衛生健康委

省應急管理廳

省市場監督管理局

湖北銀保監局

2021年6月9日


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